Почему загородный дом выгодно купить именно сейчас?

7 марта 2009

Могут ли деньги работать в кризис?
Экономический кризис в сегодняшней его фазе характеризуется повышенной неопределенностью, отнюдь не способствующей интенсивным инвестициям. Те, кому есть что вкладывать, в частности в сектор частной недвижимости, делать это не торопятся. Понять их можно: разнонаправленность прогнозов касательно валютных курсов, глубины кризиса, динамики цен на недвижимость делает неочевидным правильный выбор. Следует ли дождаться “лучших времен”, или выгоднее осуществить вложения как можно скорее? Если недвижимость приобретать, то какую?
Наша позиция такова: приобретение коттеджа компании “А-Класс” в условиях кризиса является выгодным вложением, и инвестировать нужно именно сейчас. Объяснение простое: позже будет дороже, и, возможно – весьма ощутимо.

Экономические предпосылки
Зимнее ослабление рубля было сколь сильным, столь и стремительным:

Динамика курса RUR/EUR за период декабрь 2008 г. – февраль 2009 г.

 Источник – ЦБ РФ
 

До последнего времени импортозависимые производства могли предлагать свою продукцию по “осенним” ценам, исходя из сформированных до девальвации рубля запасов сырья. Однако на текущий момент эти запасы иссякают; новые импортные поставки в рублевом выражении на 20-30% дороже осенних, что влечет соответствующее увеличение себестоимости изготавливаемой в России продукции. Согласно озвученной ЦБ РФ в январе политики в отношении валютного коридора, ждать укрепления рубля в сравнении с текущим уровнем по крайней мере в 2009 г. не следует.  
Спроецируем эти соображения на рынок малоэтажного строительства из теплокаркасных панелей. Материалы, из которых производятся сэндвич-панели – OSB-3 и пенополистирол – являются преимущественно импортируемыми. Заводов по изготовлению OSB-3 в России нет вообще; компания “А-Класс” приобретает этот материал у польской фирмы “Kronopol”. Изготовление пенополистирола по немецкой технологии осуществляет под Санкт-Петербургом завод компании “Knauf”. Рекомендуемое компанией “А-Класс” напольное покрытие “Puhos” приобретается в Финляндии. В целом следует отметить, что по ряду строительных материалов отечественные альтернативы импорту либо отсутствуют, либо являются менее предпочтительными с точки зрения качества. Таким образом, импортозависимость в малоэтажном строительстве весьма высока. В сегодняшних валютных условиях производители стройматериалов стремятся переходить на расчеты в euro, а значит, в ближайшей перспективе следует ожидать увеличения стоимости предстоящих к строительству объектов.
Покупая прямо сейчас, можно “вписаться” в разумные цены. Если вы желаете приобрести комфортное загородное жилье – разумно покупать дешевле. Если вы ищите выгодные инвестиционные возможности в непростой период кризиса, коттедж из теплокаркасных панелей – экономически обоснованный выбор для вложения средств. Так, на разные сроки коттедж можно сдавать в аренду и получать регулярный доход.

Арифметика прибыли
Проиллюстрируем нашу точку зрения на конкретном примере небольшого уютного коттеджа площадью 62,2 м.кв., изображенного ниже.
 

Исходя из того, что коттедж должен удовлетворять требованиям комфортности, наличия всех необходимых удобств и коммуникаций, и возможности проживания в нем круглогодично, мы оцениваем его на сегодняшний день в 2,4 млн. руб. Эта цифра включает полный цикл строительства “под ключ” с внутренним обустройством здания.
Каковы возможные выгоды? Доходы от аренды рассматриваемого коттеджа объективно могут составлять в текущих ценах 30-50 тыс. руб. в месяц. Столь значительный разброс цен обусловлен массой сопутствующих факторов, главным образом месторасположением и удобством транспортных коммуникаций. “Усредним” предполагаемые условия и остановимся на стоимости 40 тыс. руб. в месяц. Понимая, что все рано или поздно дорожает, заложим в наш расчет ежегодное увеличение арендной стоимости на 15%. Нехитрая арифметика показывает, что за 4 первых года ваш доход составит 2,4 млн. руб., и начиная уже с пятого года с момента приобретения вы покроете все свои инвестиции в наш коттедж! Для рынка недвижимости такой срок окупаемости совершенно невелик. С этого момента коттедж начинает приносить реальную прибыль.

В условиях кризиса коттедж “А-Класс” становится вложением, имеющим не много альтернатив.